Finansiering af en ejendomsinvestering er sjældent et spørgsmål om ét lån og ét pengeinstitut. Det er i realiteten en strategisk beslutning om, hvilke kapitalformer der skal bringes i spil, hvordan finansieringsstrukturen sammensættes, og hvilke vilkår og risici der er forbundet med de respektive muligheder. Herunder gennemgår vi de centrale elementer, du bør kende som investor.
De to grundlæggende kapitalformer
Kapital til finansiering af en ejendomsinvestering opdeles overordnet i to former: gæld og egenkapital. Gæld dækker over midler, der optages som lån hos en bank eller anden finansieringskilde, mens egenkapital udgøres af de midler, som investorerne selv indskyder i projektet.
De to kapitalformer har forskellig risikoprofil og afkastforventning. Egenkapitalinvestorer accepterer en højere risikoeksponering og forventer til gengæld et højere afkast end långivere. De modtager typisk heller ikke betaling, før ejendommens driftsomkostninger og gældsforpligtelser er fuldt opfyldt.
Traditionel finansiering af ejendomsinvesteringer
Inden for den traditionelle ejendomsfinansiering er realkreditlån den mest udbredte løsning. Finansieringsformen tilbyder typisk de laveste renter og løbetider på op til 30 år, men stiller krav om en egenkapital på normalt mindst 20 procent for investeringsejendomme. Banklån anvendes som regel som et fleksibelt supplement til realkreditfinansiering, eksempelvis til finansiering af specifikke projekter eller mindre beløb, men er forbundet med højere renteomkostninger.
Alternative finansieringsformer
Ikke alle ejendomsprojekter kan finansieres via traditionelle kanaler. Her spiller alternative finansieringsformer en vigtig rolle. Pantebrevslån er en finansieringsform, der er sikret ved pant i den pågældende ejendom, og som typisk henvender sig til investorer, der ikke opfylder bankernes sædvanlige kreditkrav. Renteniveauet ligger typisk i intervallet 5-10 procent, og løbetiderne spænder fra 10 til 25 år. Finansieringsformen er kendetegnet ved hurtigere behandlingstid og mere fleksible vilkår end konventionel bankfinansiering, om end etableringsomkostningerne kan være højere.
For ejendomme med udviklingspotentiale kan pantebrevslån desuden anvendes som en form for mellemfinansiering. Når ejendommen er færdigudviklet og dens værdi dermed steget, åbner det mulighed for at overgå til en billigere realkreditfinansiering. Private investorer og investeringsfonde udgør endvidere en finansieringskilde ved projekter med høj risiko eller et betydeligt udviklingspotentiale.
Centrale nøglefaktorer ved pantebrevslån
Tre forhold bør altid indgå i overvejelserne, når pantebrevslån er på tale. For det første forudsættes det, at ejendommen kan generere et afkast på mindst 12 procent, for at en finansiering til en rente på 5-10 procent reelt er rentabel. For det andet er en egenkapital på 20 procent standardkravet for investeringsejendomme. For det tredje er renoveringsudgifter som udgangspunkt ikke en del af lånefinansieringen, hvorfor investor enten selv skal have midlerne eller stille supplerende sikkerhed.
Etableringsomkostningerne bør ligeledes indgå i den samlede beregning. Et kurstab ved en udbetalingskurs i intervallet 90-98 medfører, at investor allerede ved optagelsen mister 2-10 procent af det samlede lånebeløb. Ønskes lånet indfriet inden udløb, opereres typisk med en indfrielseskurs på 103-105.
Egenkapitalinvestorer og ejerskabsstrukturer
Egenkapital kan tiltrækkes fra en bred kreds af investorer, herunder privatpersoner og familier, private equity-fonde, institutionelle investorer, family offices og pensionsselskaber. Ejerskabsstrukturen kan tilrettelægges på forskellige måder. Ved enkeltmandsinvestering indskyder én investor al egenkapitalen og bevarer det fulde ejerskab. I et joint venture bringer parterne ressourcer sammen og deler ejerskabet, mens rollefordelingen fastlægges indbyrdes.
I en syndikeringsmodel rejser en sponsor kapital fra en kreds af investorer og varetager det fulde ansvar for at identificere, erhverve og forvalte ejendommen, mens investorerne modtager deres andel af afkastet uden aktiv involvering i den løbende drift.
Sådan tiltrækker du kapital til ejendomsinvesteringen
Arbejder du med at tiltrække ekstern egenkapital, er det centralt at afdække potentielle investorers målsætninger. Søger de stabile løbende afkast, langsigtet kapitalvækst eller mulighed for at opbygge erfaring inden for ejendomsinvestering? Det afgør, hvem der realistisk er den rette investor til det konkrete projekt.
Derudover bør der udarbejdes et gennemarbejdet og realistisk investeringsmateriale, der dokumenterer ejendommens markedsmæssige position, det forventede afkast, teamets erfaringsgrundlag og den overordnede finansieringsplan. Ejer du allerede ejendomme, kan refinansiering desuden frigøre egenkapital, der kan anvendes til at udbygge porteføljen yderligere.
Her på siden kan blive endnu klogere på, hvem Ulrich Hejle er, og hvor langt hans ekspertise række indenfor finansiering og ejendomsfinansiering.